2023年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑，下半年政策力度進(jìn)一步加大，接下來(lái)對(duì)于未來(lái)樓市走向以及各城市，都宛如一場(chǎng)“大考”。結(jié)果如何，我們拭目以待。

【資料圖】

全國(guó)各主要城市扎堆跟進(jìn)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策時(shí)，鄭州已經(jīng)悄然執(zhí)行了一個(gè)月。

8月3日，鄭州率先響應(yīng)住建部精神，發(fā)布“鄭15條”，涉及落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、暫停限售、實(shí)施多子女家庭購(gòu)房補(bǔ)貼、推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售等多項(xiàng)寬松或優(yōu)惠政策，成為全國(guó)首個(gè)全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市。

政策落地一個(gè)月，市場(chǎng)略有松動(dòng)。多名當(dāng)?shù)貜臉I(yè)人員稱(chēng)，售樓處來(lái)訪量有小幅提升，二手帶看量亦有所回暖。

但從機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，“鄭15條”的提振效果不及預(yù)期。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月，鄭州新建商品房成交6998套，環(huán)比下降15%，同比下降3.3%；二手房成交8021套，環(huán)比下降9.3%，同比上漲11.7%。作為對(duì)比的是，過(guò)去一個(gè)月里，鄭州二手房掛牌價(jià)增加超過(guò)1萬(wàn)套。

價(jià)格方面。8月，鄭州、南京、合肥等二線城市市場(chǎng)均價(jià)為18580元/平方米，環(huán)比下降0.56%，同比下跌2.92%，跌幅擴(kuò)大，系房地產(chǎn)政策放松力度一般，對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際帶動(dòng)作用有限。

市場(chǎng)深度回調(diào)，業(yè)主和購(gòu)房者對(duì)政策刺激的敏感性降低。因此，市場(chǎng)情緒好轉(zhuǎn)乃至政策效果顯現(xiàn)，仍需要一定時(shí)間。

有投資客拋售止血

“現(xiàn)在有很多政策支持，應(yīng)該是出手（賣(mài)房）的好時(shí)機(jī)。”因?yàn)閾?dān)心市場(chǎng)繼續(xù)下行，鄭州業(yè)主何立儒希望抓住政策窗口期出貨止血。

2018年12月，何立儒付了280萬(wàn)元全款，在瀚海爾灣買(mǎi)下一套建筑面積約150平方米的大房子，單價(jià)約18666元/平方米。

彼時(shí)，鄭州市場(chǎng)行情一路高漲。數(shù)據(jù)顯示，2018年鄭州主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為14661元/平方米，比2017年貴了2033元/平方米，年漲幅高達(dá)16%。

火熱情緒的烘托下，質(zhì)素不算出挑的樓盤(pán)同樣受到市場(chǎng)追捧。

由河南一本土房企開(kāi)發(fā)建設(shè)的瀚海爾灣，位于鄭東新區(qū)的東三環(huán)與東四環(huán)之間，離地鐵1號(hào)線終點(diǎn)站“河南大學(xué)新區(qū)站”大約4.5公里，走路要一個(gè)小時(shí)，離高鐵軌道不到700米。

在何立儒的記憶里，當(dāng)時(shí)想買(mǎi)瀚海爾灣的人很多，好的樓層基本都賣(mài)掉了，“我們看房?jī)r(jià)一直在漲，也想多買(mǎi)一套（用作投資）。鄭州在向東邊和南邊擴(kuò)張，（瀚海爾灣）離鄭州東站、新鄭機(jī)場(chǎng)都不遠(yuǎn)，賈魯河邊生態(tài)環(huán)境也很好，還有樓盤(pán)規(guī)劃的商業(yè)區(qū)和寫(xiě)字樓，我個(gè)人很看好這里未來(lái)的發(fā)展?！?/p>

在隨后的兩年里，這套房子的確為何立儒帶來(lái)豐厚的“紙面富貴”——市場(chǎng)到達(dá)頂峰的時(shí)候，這套房子漲了50萬(wàn)元，每平方米大約漲了3333元。

但當(dāng)市場(chǎng)回歸冷靜，樓盤(pán)的缺點(diǎn)才逐一暴露。

貝殼找房平臺(tái)的信息顯示，瀚海爾灣直線3公里范圍內(nèi)，有1個(gè)地鐵站、0個(gè)購(gòu)物中心、0個(gè)商業(yè)街，交通配套優(yōu)于12%的同片區(qū)小區(qū)，購(gòu)物配套優(yōu)于1%的同片區(qū)小區(qū)。一位被帶看過(guò)瀚海爾灣的買(mǎi)家這樣評(píng)價(jià)它的便利程度——“周邊吃飯離得不遠(yuǎn)，還行”。

乘著政策的東風(fēng)，何立儒希望盡快將房子脫手，他的心理價(jià)位是270萬(wàn)元，還接受砍價(jià)，“可以砍5萬(wàn)元到30萬(wàn)元吧?！?/p>

和他一般想法的業(yè)主不在少數(shù)，但賣(mài)房遠(yuǎn)不如買(mǎi)房那般輕松。

截至9月6日，瀚海爾灣在貝殼找房平臺(tái)一共有89套二手房在售，最近一個(gè)月發(fā)布的房源有16套，最近30天有67次帶看，最近90天成交了0套，掛牌參考價(jià)還停留在4月份。有趣的是，該平臺(tái)發(fā)布的房源實(shí)景圖顯示，其中69套并無(wú)實(shí)際居住痕跡，都是開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一精裝的模樣。

瀚海爾灣附近中介地鋪的經(jīng)紀(jì)人楊靜，近期一共帶看了167次，僅瀚海爾灣就有75次，成交依然掛零。她的同行劉洋更加勤快，最近帶看了片區(qū)樓盤(pán)341次，也沒(méi)有開(kāi)單。

業(yè)主拋售并非個(gè)例，鄭州二手市場(chǎng)的供應(yīng)持續(xù)走高?！班?5條”發(fā)布當(dāng)天，鄭州約有14.16萬(wàn)套二手房在售。截至9月4日，這個(gè)數(shù)字變成15.26萬(wàn)套，一個(gè)月時(shí)間增加約1.1萬(wàn)套房源。

“鄭15條”新政提出認(rèn)房不認(rèn)貸、契稅補(bǔ)貼、取消限售等，但是實(shí)際來(lái)看，大部分為舊有政策的集合，政策力度一般，短期內(nèi)帶動(dòng)了一波成交，但持續(xù)性不強(qiáng)，市場(chǎng)觀望情緒仍然較濃。

分化趨勢(shì)強(qiáng)化“強(qiáng)者恒強(qiáng)”格局

二手房交易鏈條未如期恢復(fù)輪轉(zhuǎn)，而新盤(pán)售樓處來(lái)訪量雖略有回升，依然沒(méi)有走出低迷區(qū)間。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月鄭州主城區(qū)住宅新貨供應(yīng)約29萬(wàn)平方米，環(huán)比持平；成交約36萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑約7%，但對(duì)比上個(gè)月降幅已收窄約14個(gè)百分點(diǎn)。

“受限于居民信心以及購(gòu)買(mǎi)力仍處于困難修復(fù)周期內(nèi)，新房市場(chǎng)客戶并未出現(xiàn)明顯回升，8月鄭州新房市場(chǎng)回調(diào)延續(xù)，但降幅收窄?！笔苷叽碳くB加酷暑天氣結(jié)束，8月新盤(pán)案場(chǎng)到訪交量呈回升趨勢(shì)，單盤(pán)周均到訪約62組，環(huán)比上漲22%；認(rèn)購(gòu)端回暖表現(xiàn)略有延遲，單盤(pán)周均認(rèn)購(gòu)約4套，環(huán)比7月持平。

“政策出來(lái)后，市場(chǎng)也是有一些起色和反應(yīng)的。就我們公司旗下的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，來(lái)訪有小幅上漲?！遍L(zhǎng)期深耕鄭州市場(chǎng)的一頭部房企營(yíng)銷(xiāo)口人士張瑜告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前市場(chǎng)的觀望情緒依然存在，“大家都在等中秋、十一這種促銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，看看有沒(méi)有力度更大的優(yōu)惠。”

從8月的開(kāi)盤(pán)去化情況來(lái)看，市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，部分有學(xué)區(qū)概念、央企出品的樓盤(pán)銷(xiāo)售表現(xiàn)突出，而一些性價(jià)比較低、配套相對(duì)較差的項(xiàng)目，仍然面臨較大的去化壓力。

北龍湖的亞新星云灣，推出84套，成交71套，主要是因?yàn)樵擁?xiàng)目由城投托底拿地，亞新代建，交付安全性高。

鄭東新區(qū)的蘭溪書(shū)院，由當(dāng)?shù)貒?guó)企鄭新建投開(kāi)發(fā)，以高校與雙創(chuàng)中心為規(guī)劃定位，頗具賣(mài)點(diǎn)，開(kāi)盤(pán)去化近9成。

經(jīng)開(kāi)區(qū)的電建瀧悅?cè)A庭，雖然也是央企開(kāi)發(fā)，但由于臨近產(chǎn)業(yè)用地，居住氛圍較一般，且得房率對(duì)比周邊較低，開(kāi)盤(pán)推出145套，成交僅6套。

從整體的市場(chǎng)來(lái)看，分化的市場(chǎng)越發(fā)強(qiáng)化了強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。

在市場(chǎng)回調(diào)大趨勢(shì)下，萬(wàn)科、保利發(fā)展作為鄭州絕對(duì)頭部房企，能力優(yōu)勢(shì)愈發(fā)突出，市場(chǎng)份額保有量占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，與后位企業(yè)拉開(kāi)顯著差距。?萬(wàn)科、保利發(fā)展作為絕對(duì)頭部，在貨值儲(chǔ)備充足的前提下，將憑借著較強(qiáng)市場(chǎng)敏銳度，借勢(shì)傳統(tǒng)旺季營(yíng)銷(xiāo)提前搶收客戶，年終銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突破百億的可能性極大。

后續(xù)市場(chǎng)回升幅度預(yù)期有限

市場(chǎng)信心仍在谷底徘徊，盡管政策端已經(jīng)出臺(tái)了一波利好，但是業(yè)主信心短期內(nèi)并未獲得明顯提振，傳導(dǎo)到需求端仍需時(shí)日。

觀望情緒待解，去化壓力猶在，因此庫(kù)存仍然高企。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月底，鄭州主城八區(qū)住宅狹義庫(kù)存約666萬(wàn)平方米，在售當(dāng)期庫(kù)存約1508萬(wàn)平方米，廣義庫(kù)存約2288萬(wàn)平方米。

狹義庫(kù)存即已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷(xiāo)售的商品住宅中尚未銷(xiāo)售的建筑面積，反映中短期庫(kù)存壓力。廣義庫(kù)存覆蓋范圍更廣，指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷(xiāo)售房屋量和涉宅用地施工量之和。

可供對(duì)比的是，今年8月，鄭州主城區(qū)商品住宅成交約36萬(wàn)平方米。鄭州樓市行業(yè)信心仍處在低位，復(fù)蘇動(dòng)能稍顯不足、企業(yè)的去化壓力愈發(fā)明顯。

市場(chǎng)去化壓力仍未緩解，張瑜所在房企并沒(méi)有漲價(jià)動(dòng)作，而是延續(xù)了原先的營(yíng)銷(xiāo)策略，繼續(xù)降價(jià)走量。

“市場(chǎng)信心回暖仍然需要時(shí)間和過(guò)程，我們的預(yù)期保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀，通過(guò)客戶到訪禮品、成交客戶抽獎(jiǎng)、一口價(jià)房源、積分抵扣物業(yè)費(fèi)等一個(gè)又一個(gè)的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作疊加來(lái)做累量?！睆堣は驎r(shí)代周報(bào)記者表示，未來(lái)的一些節(jié)點(diǎn)性行情比如十一、年終置業(yè)，還是可以期待的。

陳霄建議，開(kāi)發(fā)商要積極結(jié)合市場(chǎng)供求變化尤其是結(jié)構(gòu)的變化，打造契合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，提升產(chǎn)品力。

近兩個(gè)月來(lái)中央密集發(fā)聲釋放利好信號(hào)，北上廣深等核心一二線已經(jīng)開(kāi)始逐步落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。加之9月的傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季，鄭州頭部企業(yè)必將及時(shí)調(diào)整供貨節(jié)奏并加大營(yíng)銷(xiāo)力度以提振成交去化。在頭部房企典型項(xiàng)目的回暖帶動(dòng)下，后續(xù)市場(chǎng)新房成交規(guī)模有望回暖，但回升幅度預(yù)期有限。

鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《河南日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，接下來(lái)鄭州市將根據(jù)市場(chǎng)情況，繼續(xù)抓好政策的落地實(shí)施，充分用好政策“工具箱”；抓好保交樓工作，切實(shí)提升市場(chǎng)信心；借助“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，開(kāi)展“購(gòu)房節(jié)”等活動(dòng)；聯(lián)合汽車(chē)、裝修、家電、文旅等行業(yè)，大力開(kāi)展號(hào)商品房銷(xiāo)售活動(dòng)，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力。

“隨著一系列利好政策逐步落地，居民購(gòu)房意愿也將逐步轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)房決策，預(yù)計(jì)9月、10月鄭州市商品房銷(xiāo)售將會(huì)迎來(lái)新的增長(zhǎng)?！鼻笆鲟嵵菔蟹抗芫窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

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