2023年上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑,下半年政策力度進(jìn)一步加大,接下來(lái)對(duì)于未來(lái)樓市走向以及各城市,都宛如一場(chǎng)“大考”。結(jié)果如何,我們拭目以待。
【資料圖】
全國(guó)各主要城市扎堆跟進(jìn)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策時(shí),鄭州已經(jīng)悄然執(zhí)行了一個(gè)月。
8月3日,鄭州率先響應(yīng)住建部精神,發(fā)布“鄭15條”,涉及落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、暫停限售、實(shí)施多子女家庭購(gòu)房補(bǔ)貼、推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售等多項(xiàng)寬松或優(yōu)惠政策,成為全國(guó)首個(gè)全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市。
政策落地一個(gè)月,市場(chǎng)略有松動(dòng)。多名當(dāng)?shù)貜臉I(yè)人員稱(chēng),售樓處來(lái)訪量有小幅提升,二手帶看量亦有所回暖。
但從機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,“鄭15條”的提振效果不及預(yù)期。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年8月,鄭州新建商品房成交6998套,環(huán)比下降15%,同比下降3.3%;二手房成交8021套,環(huán)比下降9.3%,同比上漲11.7%。作為對(duì)比的是,過(guò)去一個(gè)月里,鄭州二手房掛牌價(jià)增加超過(guò)1萬(wàn)套。
價(jià)格方面。8月,鄭州、南京、合肥等二線城市市場(chǎng)均價(jià)為18580元/平方米,環(huán)比下降0.56%,同比下跌2.92%,跌幅擴(kuò)大,系房地產(chǎn)政策放松力度一般,對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際帶動(dòng)作用有限。
市場(chǎng)深度回調(diào),業(yè)主和購(gòu)房者對(duì)政策刺激的敏感性降低。因此,市場(chǎng)情緒好轉(zhuǎn)乃至政策效果顯現(xiàn),仍需要一定時(shí)間。
有投資客拋售止血
“現(xiàn)在有很多政策支持,應(yīng)該是出手(賣(mài)房)的好時(shí)機(jī)。”因?yàn)閾?dān)心市場(chǎng)繼續(xù)下行,鄭州業(yè)主何立儒希望抓住政策窗口期出貨止血。
2018年12月,何立儒付了280萬(wàn)元全款,在瀚海爾灣買(mǎi)下一套建筑面積約150平方米的大房子,單價(jià)約18666元/平方米。
彼時(shí),鄭州市場(chǎng)行情一路高漲。數(shù)據(jù)顯示,2018年鄭州主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為14661元/平方米,比2017年貴了2033元/平方米,年漲幅高達(dá)16%。
火熱情緒的烘托下,質(zhì)素不算出挑的樓盤(pán)同樣受到市場(chǎng)追捧。
由河南一本土房企開(kāi)發(fā)建設(shè)的瀚海爾灣,位于鄭東新區(qū)的東三環(huán)與東四環(huán)之間,離地鐵1號(hào)線終點(diǎn)站“河南大學(xué)新區(qū)站”大約4.5公里,走路要一個(gè)小時(shí),離高鐵軌道不到700米。
在何立儒的記憶里,當(dāng)時(shí)想買(mǎi)瀚海爾灣的人很多,好的樓層基本都賣(mài)掉了,“我們看房?jī)r(jià)一直在漲,也想多買(mǎi)一套(用作投資)。鄭州在向東邊和南邊擴(kuò)張,(瀚海爾灣)離鄭州東站、新鄭機(jī)場(chǎng)都不遠(yuǎn),賈魯河邊生態(tài)環(huán)境也很好,還有樓盤(pán)規(guī)劃的商業(yè)區(qū)和寫(xiě)字樓,我個(gè)人很看好這里未來(lái)的發(fā)展?!?/p>
在隨后的兩年里,這套房子的確為何立儒帶來(lái)豐厚的“紙面富貴”——市場(chǎng)到達(dá)頂峰的時(shí)候,這套房子漲了50萬(wàn)元,每平方米大約漲了3333元。
但當(dāng)市場(chǎng)回歸冷靜,樓盤(pán)的缺點(diǎn)才逐一暴露。
貝殼找房平臺(tái)的信息顯示,瀚海爾灣直線3公里范圍內(nèi),有1個(gè)地鐵站、0個(gè)購(gòu)物中心、0個(gè)商業(yè)街,交通配套優(yōu)于12%的同片區(qū)小區(qū),購(gòu)物配套優(yōu)于1%的同片區(qū)小區(qū)。一位被帶看過(guò)瀚海爾灣的買(mǎi)家這樣評(píng)價(jià)它的便利程度——“周邊吃飯離得不遠(yuǎn),還行”。
乘著政策的東風(fēng),何立儒希望盡快將房子脫手,他的心理價(jià)位是270萬(wàn)元,還接受砍價(jià),“可以砍5萬(wàn)元到30萬(wàn)元吧?!?/p>
和他一般想法的業(yè)主不在少數(shù),但賣(mài)房遠(yuǎn)不如買(mǎi)房那般輕松。
截至9月6日,瀚海爾灣在貝殼找房平臺(tái)一共有89套二手房在售,最近一個(gè)月發(fā)布的房源有16套,最近30天有67次帶看,最近90天成交了0套,掛牌參考價(jià)還停留在4月份。有趣的是,該平臺(tái)發(fā)布的房源實(shí)景圖顯示,其中69套并無(wú)實(shí)際居住痕跡,都是開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一精裝的模樣。
瀚海爾灣附近中介地鋪的經(jīng)紀(jì)人楊靜,近期一共帶看了167次,僅瀚海爾灣就有75次,成交依然掛零。她的同行劉洋更加勤快,最近帶看了片區(qū)樓盤(pán)341次,也沒(méi)有開(kāi)單。
業(yè)主拋售并非個(gè)例,鄭州二手市場(chǎng)的供應(yīng)持續(xù)走高?!班?5條”發(fā)布當(dāng)天,鄭州約有14.16萬(wàn)套二手房在售。截至9月4日,這個(gè)數(shù)字變成15.26萬(wàn)套,一個(gè)月時(shí)間增加約1.1萬(wàn)套房源。
“鄭15條”新政提出認(rèn)房不認(rèn)貸、契稅補(bǔ)貼、取消限售等,但是實(shí)際來(lái)看,大部分為舊有政策的集合,政策力度一般,短期內(nèi)帶動(dòng)了一波成交,但持續(xù)性不強(qiáng),市場(chǎng)觀望情緒仍然較濃。
分化趨勢(shì)強(qiáng)化“強(qiáng)者恒強(qiáng)”格局
二手房交易鏈條未如期恢復(fù)輪轉(zhuǎn),而新盤(pán)售樓處來(lái)訪量雖略有回升,依然沒(méi)有走出低迷區(qū)間。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月鄭州主城區(qū)住宅新貨供應(yīng)約29萬(wàn)平方米,環(huán)比持平;成交約36萬(wàn)平方米,環(huán)比下滑約7%,但對(duì)比上個(gè)月降幅已收窄約14個(gè)百分點(diǎn)。
“受限于居民信心以及購(gòu)買(mǎi)力仍處于困難修復(fù)周期內(nèi),新房市場(chǎng)客戶并未出現(xiàn)明顯回升,8月鄭州新房市場(chǎng)回調(diào)延續(xù),但降幅收窄?!笔苷叽碳くB加酷暑天氣結(jié)束,8月新盤(pán)案場(chǎng)到訪交量呈回升趨勢(shì),單盤(pán)周均到訪約62組,環(huán)比上漲22%;認(rèn)購(gòu)端回暖表現(xiàn)略有延遲,單盤(pán)周均認(rèn)購(gòu)約4套,環(huán)比7月持平。
“政策出來(lái)后,市場(chǎng)也是有一些起色和反應(yīng)的。就我們公司旗下的項(xiàng)目來(lái)說(shuō),來(lái)訪有小幅上漲?!遍L(zhǎng)期深耕鄭州市場(chǎng)的一頭部房企營(yíng)銷(xiāo)口人士張瑜告訴時(shí)代周報(bào)記者,目前市場(chǎng)的觀望情緒依然存在,“大家都在等中秋、十一這種促銷(xiāo)節(jié)點(diǎn),看看有沒(méi)有力度更大的優(yōu)惠。”
從8月的開(kāi)盤(pán)去化情況來(lái)看,市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)分化趨勢(shì),部分有學(xué)區(qū)概念、央企出品的樓盤(pán)銷(xiāo)售表現(xiàn)突出,而一些性價(jià)比較低、配套相對(duì)較差的項(xiàng)目,仍然面臨較大的去化壓力。
北龍湖的亞新星云灣,推出84套,成交71套,主要是因?yàn)樵擁?xiàng)目由城投托底拿地,亞新代建,交付安全性高。
鄭東新區(qū)的蘭溪書(shū)院,由當(dāng)?shù)貒?guó)企鄭新建投開(kāi)發(fā),以高校與雙創(chuàng)中心為規(guī)劃定位,頗具賣(mài)點(diǎn),開(kāi)盤(pán)去化近9成。
經(jīng)開(kāi)區(qū)的電建瀧悅?cè)A庭,雖然也是央企開(kāi)發(fā),但由于臨近產(chǎn)業(yè)用地,居住氛圍較一般,且得房率對(duì)比周邊較低,開(kāi)盤(pán)推出145套,成交僅6套。
從整體的市場(chǎng)來(lái)看,分化的市場(chǎng)越發(fā)強(qiáng)化了強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。
在市場(chǎng)回調(diào)大趨勢(shì)下,萬(wàn)科、保利發(fā)展作為鄭州絕對(duì)頭部房企,能力優(yōu)勢(shì)愈發(fā)突出,市場(chǎng)份額保有量占絕對(duì)優(yōu)勢(shì),業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng),與后位企業(yè)拉開(kāi)顯著差距。?萬(wàn)科、保利發(fā)展作為絕對(duì)頭部,在貨值儲(chǔ)備充足的前提下,將憑借著較強(qiáng)市場(chǎng)敏銳度,借勢(shì)傳統(tǒng)旺季營(yíng)銷(xiāo)提前搶收客戶,年終銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突破百億的可能性極大。
后續(xù)市場(chǎng)回升幅度預(yù)期有限
市場(chǎng)信心仍在谷底徘徊,盡管政策端已經(jīng)出臺(tái)了一波利好,但是業(yè)主信心短期內(nèi)并未獲得明顯提振,傳導(dǎo)到需求端仍需時(shí)日。
觀望情緒待解,去化壓力猶在,因此庫(kù)存仍然高企。
數(shù)據(jù)顯示,截至今年7月底,鄭州主城八區(qū)住宅狹義庫(kù)存約666萬(wàn)平方米,在售當(dāng)期庫(kù)存約1508萬(wàn)平方米,廣義庫(kù)存約2288萬(wàn)平方米。
狹義庫(kù)存即已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷(xiāo)售的商品住宅中尚未銷(xiāo)售的建筑面積,反映中短期庫(kù)存壓力。廣義庫(kù)存覆蓋范圍更廣,指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷(xiāo)售房屋量和涉宅用地施工量之和。
可供對(duì)比的是,今年8月,鄭州主城區(qū)商品住宅成交約36萬(wàn)平方米。鄭州樓市行業(yè)信心仍處在低位,復(fù)蘇動(dòng)能稍顯不足、企業(yè)的去化壓力愈發(fā)明顯。
市場(chǎng)去化壓力仍未緩解,張瑜所在房企并沒(méi)有漲價(jià)動(dòng)作,而是延續(xù)了原先的營(yíng)銷(xiāo)策略,繼續(xù)降價(jià)走量。
“市場(chǎng)信心回暖仍然需要時(shí)間和過(guò)程,我們的預(yù)期保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀,通過(guò)客戶到訪禮品、成交客戶抽獎(jiǎng)、一口價(jià)房源、積分抵扣物業(yè)費(fèi)等一個(gè)又一個(gè)的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作疊加來(lái)做累量?!睆堣は驎r(shí)代周報(bào)記者表示,未來(lái)的一些節(jié)點(diǎn)性行情比如十一、年終置業(yè),還是可以期待的。
陳霄建議,開(kāi)發(fā)商要積極結(jié)合市場(chǎng)供求變化尤其是結(jié)構(gòu)的變化,打造契合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品,提升產(chǎn)品力。
近兩個(gè)月來(lái)中央密集發(fā)聲釋放利好信號(hào),北上廣深等核心一二線已經(jīng)開(kāi)始逐步落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。加之9月的傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季,鄭州頭部企業(yè)必將及時(shí)調(diào)整供貨節(jié)奏并加大營(yíng)銷(xiāo)力度以提振成交去化。在頭部房企典型項(xiàng)目的回暖帶動(dòng)下,后續(xù)市場(chǎng)新房成交規(guī)模有望回暖,但回升幅度預(yù)期有限。
鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《河南日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示,接下來(lái)鄭州市將根據(jù)市場(chǎng)情況,繼續(xù)抓好政策的落地實(shí)施,充分用好政策“工具箱”;抓好保交樓工作,切實(shí)提升市場(chǎng)信心;借助“金九銀十”傳統(tǒng)旺季,開(kāi)展“購(gòu)房節(jié)”等活動(dòng);聯(lián)合汽車(chē)、裝修、家電、文旅等行業(yè),大力開(kāi)展號(hào)商品房銷(xiāo)售活動(dòng),進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力。
“隨著一系列利好政策逐步落地,居民購(gòu)房意愿也將逐步轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)房決策,預(yù)計(jì)9月、10月鄭州市商品房銷(xiāo)售將會(huì)迎來(lái)新的增長(zhǎng)?!鼻笆鲟嵵菔蟹抗芫窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。
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