蘇州解除120平米以上商品房限購 釋放改善性需求、助樓市企穩(wěn)

9月11日，蘇州召開新聞發(fā)布會，對蘇州市委市政府于9月8日印發(fā)的《關于促進全市經(jīng)濟持續(xù)回升向好的若干政策措施》（以下簡稱“《政策措施》”）進行解讀。這次蘇州出臺的政策共計8個方面30條，其中包括促進房地產(chǎn)和建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其是對業(yè)內(nèi)關注的限購政策，提出購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核。

(資料圖片僅供參考)

對此，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，目前，已經(jīng)取消限購政策的核心城市有9個，對于強二線城市來講，非核心區(qū)取消限購是一種方式，類似120平方米以上商品房取消限購則是另外一種差別化執(zhí)行取消限購的方式，預計杭州、成都、西安等強二線城市都有可能參考這種模式，靈活調(diào)整限購政策。

蘇州此次新政提出，購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核。資料圖片

解除120平米以上戶型限購，有利于改善性需求入市

在國家和江蘇省密集出臺一系列穩(wěn)增長政策措施之后，蘇州研究制定了《政策措施》。在支持剛需和改善性住房需求方面，《政策措施》提出，優(yōu)先保障和解決更多剛需住房需求人群，新市民、青年人、新就業(yè)人群、常住人口購房與本地戶籍居民家庭適用同等政策；滿足改善性住房需求，對于購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核。

此外，《政策措施》提到，綜合采取購房補貼、房票安置、團購等方式，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，還將落實降低首套房、二套房執(zhí)行首付比例和首套房、二套房貸款利率，居民個人換購住房個稅優(yōu)惠，個人首套房“認房不認貸”等政策。

而在穩(wěn)定房地產(chǎn)投資方面，蘇州《政策措施》提到，綜合運用優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、容積率激勵、鼓勵建設多樣化類型住宅產(chǎn)品等措施，支持房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)高品質(zhì)住宅。商品房項目在健康平穩(wěn)前提下，根據(jù)項目需求可依法按照科學合理的面積劃分原則，申請預售許可。同時，引導房地產(chǎn)企業(yè)由住宅開發(fā)為主向城市更新、住房租賃、集中建設、物流倉儲和養(yǎng)老健康等領域延伸。

從上述《政策措施》可以看到，蘇州限購政策的調(diào)整和其他一些二線城市全面取消，或是在非核心區(qū)先行取消限購不同，其是按面積進行調(diào)整，僅對120平方米以上的戶型取消限購政策。這也成為《政策措施》有關房地產(chǎn)內(nèi)容的最大看點。

對此，張宏偉認為，這有利于蘇州的改善性需求入市。一方面市中心120平方米的改善、高端產(chǎn)品，甚至一部分大平層的項目迎來了限購解除后的改善性需求集中入市，這部分需求均為購買力較強的群體，該群體的入市有助于蘇州樓市的企穩(wěn)回溫。另一方面，郊區(qū)也有一部分120平方米以上的洋房或別墅產(chǎn)品，這類項目因為地段位置原因，短期內(nèi)存在銷售壓力，限購政策調(diào)整后，這類項目也迎來了去庫存的機會。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進則表示，蘇州其實是對改善性住房需求或大戶型的住房進行了放松。從此前央行發(fā)布的政策看，對于二套房的政策做了明顯的放松，或者客觀上鼓勵二套房和改善性住房需求的釋放。

業(yè)內(nèi)：或有更多“強二線”城市參考蘇州模式

“按戶型面積調(diào)整限購政策的措施，廈門在此前執(zhí)行過。按照這樣的限購措施，體現(xiàn)出有松有放、有保有壓，限購政策在差別化執(zhí)行。也就是120平方米以下剛需戶型仍然受到限購限制或政策保護。對于蘇州這樣的‘強二線’城市來說，不至于因為120平方米以上的限購政策調(diào)整而影響首套剛需置業(yè)?！睆埡陚シQ，對于“強二線”城市來講，非核心區(qū)取消限購是一種方式，類似120平方米以上取消限購是另外一種差別化執(zhí)行的方式，預計杭州、成都、西安等“強二線”城市都有可能參考這種模式，靈活調(diào)整限購政策。

嚴躍進認為，限購政策的放松是9月份開始的政策新特點，表現(xiàn)為大城市放松的力度明顯增強，放松涉及外地購房和大戶型購房等領域，一些購房方面的證明和資格已經(jīng)基本上陸續(xù)廢除，市區(qū)政策和郊區(qū)政策逐漸看齊，對于后續(xù)各地購房政策也有較為積極的啟發(fā)。

值得關注的是，9月11日，濟南、青島全面退出限購。截至9月11日發(fā)稿時，據(jù)不完全統(tǒng)計，東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、蘭州、濟南、青島9個城市已全面取消限購政策；鄭州、廈門、長沙等近30個城市針對局部區(qū)域或群體的限購進行優(yōu)化。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心預計，接下來其他“強二線”城市如杭州、成都、武漢等可能會逐步跟進。而核心二線城市放開限購所產(chǎn)生的市場效果或明顯大于其他低能級城市。

“2022年，有些城市嘗試退出限購，但均是‘一日游’。這次普遍提出‘退出限購政策’，退出范圍多大、是否保留中心區(qū)限購，一方面取決于樓市的企穩(wěn)程度，另一方面取決于城市能級?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，由于一線城市和熱點二線城市核心區(qū)在公共服務、就業(yè)集聚等方面的價值體現(xiàn)，參考2014年的退出限購潮，預計一線城市和二線熱點城市核心區(qū)將保留限購，其他城市和地區(qū)或徹底退出。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 翟永軍

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