果然,人類的悲喜并不相通。
(資料圖片僅供參考)
隨著央媽官宣認(rèn)房不認(rèn)貸后,京滬廣深四大城市全部跟進(jìn)執(zhí)行,政策利好疊加傳統(tǒng)旺季,起到三兩撥千金的效果,有開(kāi)發(fā)商連夜?jié)q價(jià),取消全部?jī)?yōu)惠,有售樓處通宵營(yíng)業(yè),一天賣了一個(gè)月的量。
相比于一二線的“松綁”,三四線樓市普遍走得更遠(yuǎn),已經(jīng)采取刺激性政策。然而在過(guò)去的8月仍然持續(xù)下跌局面,近8成城市新房與二手房?jī)r(jià)格同比均下跌,二手房賣不動(dòng),房產(chǎn)中介“只快樂(lè)了45天”。
一邊是新政后少部分人的獨(dú)角戲,一邊是三四線城市沉默的大多數(shù)。詮釋了最簡(jiǎn)單明了的關(guān)系:沒(méi)有人的地方,就沒(méi)有未來(lái),房地產(chǎn)也是如此。
中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,百城二手住宅平均價(jià)格已連續(xù)16個(gè)月環(huán)比下跌,成交規(guī)模繼續(xù)探底,據(jù)克而瑞,100個(gè)典型城市成交量1708萬(wàn)平方米,同比下降39.8%,環(huán)比下降26.8%。其中,72個(gè)三四線成交規(guī)模同、環(huán)比分別下降42.9%和23.2%。
需要說(shuō)明的是,三四線樓市這幾年并不好過(guò),陰跌情況不是一天兩天了,按理說(shuō),應(yīng)該施以更多援手才對(duì)。然而面對(duì)地產(chǎn)拖經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后腿的局面,盡管絕大多數(shù)城市都打開(kāi)了寬松空間,但一些針對(duì)性促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的措施仍舊是一二線挑大梁,基本很難看到三四線城市的身影。
這不難理解,三四線樓市的需求基本飽和,釋放一二線城市的需求相比刺激三四線更為健康,比如城中村改造就指定特大、超大城市,因?yàn)檫@些城市有實(shí)力消化。
難道國(guó)家不想恢復(fù)三四線樓市嗎?房說(shuō)君認(rèn)為,按照國(guó)家的規(guī)劃,三四線一直是整個(gè)統(tǒng)一大局中不可或缺的一部分。歷史上的棚改,政策的出發(fā)點(diǎn)是通過(guò)盤(pán)活房地產(chǎn)相關(guān)的建材、裝修、園林、電器等行業(yè),來(lái)實(shí)現(xiàn)更新城市,改善民生的作用。
但當(dāng)下樓市的所有政策,我們必須要站在“平穩(wěn)健康”高度,因此官方才發(fā)文,收縮型中小城市應(yīng)轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維,嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量,引導(dǎo)公共資源向和人口向城區(qū)集中。
說(shuō)白了,由于大環(huán)境的變化,大城市虹吸效應(yīng)越來(lái)越強(qiáng),中小城市的資源與實(shí)力注定無(wú)法與之抗衡,特別這幾年疫情,以及不算太平的國(guó)際環(huán)境,三四線樓市行情明顯比一二線嚴(yán)峻得多,再出錢強(qiáng)行支持三四線樓市,短期可能會(huì)帶來(lái)一波投資,但未來(lái)勢(shì)必會(huì)留下?tīng)€攤子。
然而放眼三四線樓市現(xiàn)狀,曾經(jīng)推動(dòng)市場(chǎng)走上巔峰的中小城市,正經(jīng)歷10年未遇的新關(guān)口。
都知道,三四線房?jī)r(jià)是興于棚改貨幣化,又衰于棚改貨幣化,雖然發(fā)展時(shí)間很短,但起勢(shì)非常快,短期內(nèi)釋放了澎湃式需求。伴隨而來(lái)的是眾多房企瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì),紛紛殺入三四線甚至更低級(jí)城市拿地蓋房,這其中以恒大、碧桂園最為激進(jìn),而這些城市也給宇宙房企提供了業(yè)績(jī)爆發(fā)的契機(jī)。
而我們熟悉的碧桂園,銷售額從2008年的175億增長(zhǎng)到2018年的5508億,直至2022年都穩(wěn)坐行業(yè)第一的位置,無(wú)人撼動(dòng)。
以碧桂園為例,深耕三四線,并不是一句簡(jiǎn)單的口號(hào),多年以來(lái)我們可以看到它在土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)上作出的各種努力:2021年,碧桂園新增土儲(chǔ)面積85%位于三四線城市,雖然2022年這一比例降至47%,但它在一二線城市拿的地大多集中在遠(yuǎn)郊,并未觸及核心區(qū)域。
說(shuō)白了,就是船大不好掉頭,碧桂園多年重倉(cāng)三四線及縣城,主打的就是一個(gè)低成本開(kāi)發(fā),以剛性需求為主,所以想要賺錢,必然是短平快的“賣場(chǎng)模式”,用楊國(guó)強(qiáng)的話來(lái)說(shuō):像賣大白菜一樣賣房。
你想啊,一車白菜能賣幾個(gè)錢?為了實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo),可不得走量嗎?
所以這也造就了碧桂園在銷售端的最大問(wèn)題,哪怕樓市存在短暫趨暖的形勢(shì),但三四線城市根本吃不到政策紅利,競(jìng)爭(zhēng)性不足,導(dǎo)致去化難度越來(lái)越大,造成資金占用與利潤(rùn)率下降等棘手問(wèn)題。
今年上半年,碧桂園直接虧掉了514.61億,另外公司有息負(fù)債總額2579.05億,其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為1087.03億元,同期在手的非受限現(xiàn)金是1011.15億元。
可以從兩個(gè)層面理解,一是銷售無(wú)力的碧桂園試圖降價(jià)清庫(kù)存,所以這6個(gè)月賣的房子,都是虧錢賣的?
二是財(cái)務(wù)狀況確實(shí)緊張,算不上資不抵債,還有回旋余地??扇绻袌?chǎng)繼續(xù)下探,資產(chǎn)則會(huì)繼續(xù)縮水。
更要命的是,內(nèi)憂外患之下,碧桂園依然需要完成“保交樓”的政治任務(wù)。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),今年全年碧桂園計(jì)劃交付房屋70萬(wàn)套左右,扣除今年上半年已交付的27.8萬(wàn)套,下半年的交房任務(wù)仍有40多萬(wàn)套。
面對(duì)如此巨大的交付量,房企完成并不容易,不過(guò)已經(jīng)在努力自救中了,希望能夠等到市場(chǎng)回暖的時(shí)候。
但恕我直言,房說(shuō)君的個(gè)人觀點(diǎn)是,碧桂園走到今天這步田地,不能說(shuō)全是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題。
說(shuō)穿了,就是人口不夠用了。更不用說(shuō)過(guò)去這一輪房?jī)r(jià)上漲,本質(zhì)上是靠棚改拆遷的外力助推,屬于無(wú)源之水,無(wú)本之木,毫無(wú)根基可言,又何來(lái)得到長(zhǎng)久發(fā)展呢。隨著產(chǎn)業(yè)資源枯竭,年輕人都跑大城市去了,當(dāng)初漲得有多猛,未來(lái)下滑得就多厲害。一言概之,三四線樓市的終局:注定是一地雞毛。
截至2021年底,我國(guó)縣和縣級(jí)市共有1866個(gè),占全國(guó)縣級(jí)政區(qū)數(shù)量的65%左右。而過(guò)去十年常住人口減少的縣區(qū)有近1500個(gè),其中約1240個(gè)為縣和縣級(jí)市,也就是說(shuō)近七成縣和縣級(jí)市常住人口在減少。
按照如今這個(gè)新生兒趨勢(shì),未來(lái)對(duì)于很多城市來(lái)說(shuō),預(yù)計(jì)減少的會(huì)更多。同樣的,住房供需失衡會(huì)更嚴(yán)重,截至今年2月,三四線樓市新房去化周期平均21.5個(gè)月,部分城市積壓的房子十年都賣不完。
房說(shuō)君有話說(shuō),一切都不一樣了,十年前樓市是機(jī)遇,而十年后只能稱之為“關(guān)口”,就算過(guò)了這關(guān),好日子也已經(jīng)沒(méi)了。再一次證實(shí)三四線樓市是真轉(zhuǎn)不動(dòng)了,既裝不下開(kāi)發(fā)商巨大的夢(mèng),也填補(bǔ)不了他們的巨額債務(wù)窟窿。
本文所用圖片均來(lái)自網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除。文章為“每日房說(shuō)”原創(chuàng),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載抄襲,發(fā)現(xiàn)必深究。(撰文: 小羊頭)
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