三四線樓市轉(zhuǎn)不動(dòng)了：裝不下房企巨大的夢(mèng)，填不了房企的巨額窟窿

果然，人類的悲喜并不相通。

(資料圖片僅供參考)

隨著央媽官宣認(rèn)房不認(rèn)貸后，京滬廣深四大城市全部跟進(jìn)執(zhí)行，政策利好疊加傳統(tǒng)旺季，起到三兩撥千金的效果，有開(kāi)發(fā)商連夜?jié)q價(jià)，取消全部?jī)?yōu)惠，有售樓處通宵營(yíng)業(yè)，一天賣了一個(gè)月的量。

相比于一二線的“松綁”，三四線樓市普遍走得更遠(yuǎn)，已經(jīng)采取刺激性政策。然而在過(guò)去的8月仍然持續(xù)下跌局面，近8成城市新房與二手房?jī)r(jià)格同比均下跌，二手房賣不動(dòng)，房產(chǎn)中介“只快樂(lè)了45天”。

一邊是新政后少部分人的獨(dú)角戲，一邊是三四線城市沉默的大多數(shù)。詮釋了最簡(jiǎn)單明了的關(guān)系：沒(méi)有人的地方，就沒(méi)有未來(lái)，房地產(chǎn)也是如此。

中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，百城二手住宅平均價(jià)格已連續(xù)16個(gè)月環(huán)比下跌，成交規(guī)模繼續(xù)探底，據(jù)克而瑞，100個(gè)典型城市成交量1708萬(wàn)平方米，同比下降39.8%，環(huán)比下降26.8%。其中，72個(gè)三四線成交規(guī)模同、環(huán)比分別下降42.9%和23.2%。

需要說(shuō)明的是，三四線樓市這幾年并不好過(guò)，陰跌情況不是一天兩天了，按理說(shuō)，應(yīng)該施以更多援手才對(duì)。然而面對(duì)地產(chǎn)拖經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后腿的局面，盡管絕大多數(shù)城市都打開(kāi)了寬松空間，但一些針對(duì)性促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的措施仍舊是一二線挑大梁，基本很難看到三四線城市的身影。

這不難理解，三四線樓市的需求基本飽和，釋放一二線城市的需求相比刺激三四線更為健康，比如城中村改造就指定特大、超大城市，因?yàn)檫@些城市有實(shí)力消化。

難道國(guó)家不想恢復(fù)三四線樓市嗎？房說(shuō)君認(rèn)為，按照國(guó)家的規(guī)劃，三四線一直是整個(gè)統(tǒng)一大局中不可或缺的一部分。歷史上的棚改，政策的出發(fā)點(diǎn)是通過(guò)盤(pán)活房地產(chǎn)相關(guān)的建材、裝修、園林、電器等行業(yè)，來(lái)實(shí)現(xiàn)更新城市，改善民生的作用。

但當(dāng)下樓市的所有政策，我們必須要站在“平穩(wěn)健康”高度，因此官方才發(fā)文，收縮型中小城市應(yīng)轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量，引導(dǎo)公共資源向和人口向城區(qū)集中。

說(shuō)白了，由于大環(huán)境的變化，大城市虹吸效應(yīng)越來(lái)越強(qiáng)，中小城市的資源與實(shí)力注定無(wú)法與之抗衡，特別這幾年疫情，以及不算太平的國(guó)際環(huán)境，三四線樓市行情明顯比一二線嚴(yán)峻得多，再出錢強(qiáng)行支持三四線樓市，短期可能會(huì)帶來(lái)一波投資，但未來(lái)勢(shì)必會(huì)留下?tīng)€攤子。

然而放眼三四線樓市現(xiàn)狀，曾經(jīng)推動(dòng)市場(chǎng)走上巔峰的中小城市，正經(jīng)歷10年未遇的新關(guān)口。

都知道，三四線房?jī)r(jià)是興于棚改貨幣化，又衰于棚改貨幣化，雖然發(fā)展時(shí)間很短，但起勢(shì)非常快，短期內(nèi)釋放了澎湃式需求。伴隨而來(lái)的是眾多房企瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)，紛紛殺入三四線甚至更低級(jí)城市拿地蓋房，這其中以恒大、碧桂園最為激進(jìn)，而這些城市也給宇宙房企提供了業(yè)績(jī)爆發(fā)的契機(jī)。

而我們熟悉的碧桂園，銷售額從2008年的175億增長(zhǎng)到2018年的5508億，直至2022年都穩(wěn)坐行業(yè)第一的位置，無(wú)人撼動(dòng)。

以碧桂園為例，深耕三四線，并不是一句簡(jiǎn)單的口號(hào)，多年以來(lái)我們可以看到它在土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)上作出的各種努力：2021年，碧桂園新增土儲(chǔ)面積85%位于三四線城市，雖然2022年這一比例降至47%，但它在一二線城市拿的地大多集中在遠(yuǎn)郊，并未觸及核心區(qū)域。

說(shuō)白了，就是船大不好掉頭，碧桂園多年重倉(cāng)三四線及縣城，主打的就是一個(gè)低成本開(kāi)發(fā)，以剛性需求為主，所以想要賺錢，必然是短平快的“賣場(chǎng)模式”，用楊國(guó)強(qiáng)的話來(lái)說(shuō)：像賣大白菜一樣賣房。

你想啊，一車白菜能賣幾個(gè)錢？為了實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)，可不得走量嗎？

所以這也造就了碧桂園在銷售端的最大問(wèn)題，哪怕樓市存在短暫趨暖的形勢(shì)，但三四線城市根本吃不到政策紅利，競(jìng)爭(zhēng)性不足，導(dǎo)致去化難度越來(lái)越大，造成資金占用與利潤(rùn)率下降等棘手問(wèn)題。

今年上半年，碧桂園直接虧掉了514.61億，另外公司有息負(fù)債總額2579.05億，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為1087.03億元，同期在手的非受限現(xiàn)金是1011.15億元。

可以從兩個(gè)層面理解，一是銷售無(wú)力的碧桂園試圖降價(jià)清庫(kù)存，所以這6個(gè)月賣的房子，都是虧錢賣的？

二是財(cái)務(wù)狀況確實(shí)緊張，算不上資不抵債，還有回旋余地?？扇绻袌?chǎng)繼續(xù)下探，資產(chǎn)則會(huì)繼續(xù)縮水。

更要命的是，內(nèi)憂外患之下，碧桂園依然需要完成“保交樓”的政治任務(wù)。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，今年全年碧桂園計(jì)劃交付房屋70萬(wàn)套左右，扣除今年上半年已交付的27.8萬(wàn)套，下半年的交房任務(wù)仍有40多萬(wàn)套。

面對(duì)如此巨大的交付量，房企完成并不容易，不過(guò)已經(jīng)在努力自救中了，希望能夠等到市場(chǎng)回暖的時(shí)候。

但恕我直言，房說(shuō)君的個(gè)人觀點(diǎn)是，碧桂園走到今天這步田地，不能說(shuō)全是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題。

說(shuō)穿了，就是人口不夠用了。更不用說(shuō)過(guò)去這一輪房?jī)r(jià)上漲，本質(zhì)上是靠棚改拆遷的外力助推，屬于無(wú)源之水，無(wú)本之木，毫無(wú)根基可言，又何來(lái)得到長(zhǎng)久發(fā)展呢。隨著產(chǎn)業(yè)資源枯竭，年輕人都跑大城市去了，當(dāng)初漲得有多猛，未來(lái)下滑得就多厲害。一言概之，三四線樓市的終局：注定是一地雞毛。

截至2021年底，我國(guó)縣和縣級(jí)市共有1866個(gè)，占全國(guó)縣級(jí)政區(qū)數(shù)量的65%左右。而過(guò)去十年常住人口減少的縣區(qū)有近1500個(gè)，其中約1240個(gè)為縣和縣級(jí)市，也就是說(shuō)近七成縣和縣級(jí)市常住人口在減少。

按照如今這個(gè)新生兒趨勢(shì)，未來(lái)對(duì)于很多城市來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)減少的會(huì)更多。同樣的，住房供需失衡會(huì)更嚴(yán)重，截至今年2月，三四線樓市新房去化周期平均21.5個(gè)月，部分城市積壓的房子十年都賣不完。

房說(shuō)君有話說(shuō)，一切都不一樣了，十年前樓市是機(jī)遇，而十年后只能稱之為“關(guān)口”，就算過(guò)了這關(guān)，好日子也已經(jīng)沒(méi)了。再一次證實(shí)三四線樓市是真轉(zhuǎn)不動(dòng)了，既裝不下開(kāi)發(fā)商巨大的夢(mèng)，也填補(bǔ)不了他們的巨額債務(wù)窟窿。

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